青田县人民政府
关于印发青田县私人建房审批管理办法的通知
各乡镇人民政府，各街道办事处，县政府直属各单位：
《青田县私人建房审批管理办法》已经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
青田县人民政府
2017年1月3日
（此件公开发布）
青田县私人建房审批管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强和规范私人建房管理，合理利用土地，严格保护耕地，科学规划布局，优化人居环境，推进美丽青田建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）文件精神，结合本县实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称的私人建房是指村（居）民以户为单位新建、拆建、扩建和改建供其家庭成员居住和使用的建（构）筑物。
第三条 私人建房必须符合城乡规划和土地利用总体规划，坚持“一户一宅、拆旧建新、规定面积”的原则。
第四条 本县私人建房审批和管理适用本办法。
第二章 职 责
第五条 乡镇人民政府（街道办事处）负责编制村庄建设规划、土地利用总体规划等有关规划；负责私人建房资格审查工作；负责县城中心城区、建制镇规划区内和使用国有土地的私人建房规划及用地的审核工作；受县规划建设行政主管部门的委托，负责除县城中心城区、建制镇规划区和使用国有土地以外私人建房的规划审批工作；受县政府委托，负责除县城中心城区、建制镇规划区和使用国有土地以外私人建房的用地审批工作。
县规划建设行政主管部门负责县城中心城区、建制镇规划区内和使用国有土地私人建房的规划审批工作；负责全县私人建房规划审批指导和监督工作。
县国土资源行政主管部门根据审批权限，负责县城中心城区、建制镇规划区内和使用国有土地私人建房的用地审批和报批工作；负责全县私人建房用地审批指导和监督工作。
县林业部门负责私人建房涉及占用林地的审批；县水利部门负责私人建房涉及占用水域的审批；县公路、电力、环保、旅游等部门根据各自职责负责相应工作。
第六条 乡镇人民政府（街道办事处）、县国土资源行政主管部门、县规划建设行政主管部门等应建立健全私人建房审批职责、流程和档案管理等制度，加强审批管理。建立联席会议制度，定期召开专题会议，研究解决重大事项。
第七条 乡镇人民政府（街道办事处），行政执法局、国土局、建设局等行政执法部门负责私人建房批后监管工作。
第三章 分级控制
第八条 私人建房实行分级控制。一级控制区为中心城区的主核心区；二级控制区为中心城区的次核心区、建制镇规划区的重要区块；三级控制区为中心城区城乡结合部区域、建制镇规划区范围重要区块以外部分和集镇规划区；四级控制区为除一、二和三级控制区之外的区域（一、二、三级控制区的具体范围见附件1）。
第九条 一级控制区禁止个人新建、拆建、扩建或改建住房。一级控制区内确系危房，不适宜居住的房屋，经法定鉴定机构鉴定为“C级”或“D级”的，按以下方式处理：
已列入旧城改造年度计划或近期计划的“C级”“D级”危房一般货币补偿安置，不允许原拆原建，如不选择货币补偿安置的，等旧城改造方案实施时可以享受旧城改造拆迁户政策；没有列入旧城改造近期计划的“C级”危房可修缮加固，“D级”可原拆原建，也可货币安置。但危房存在侵占规划道路、占用绿地等严重影响规划实施的，不允许原拆原建。
原拆原建是指以原址、原土地取得方式和使用年限、原合法建筑面积、原合法建筑高度改建。
第十条 二、三、四级控制区内的私人建房应遵循以下原则：
（一）二级控制区为严格控制区域，私人建房不得在成片土地上申请新建零星住宅；确因住房困难需要建设的，可申请进行旧房拆建或者利用建成区范围内的零星空地建房；
（二）三、四级控制区内的私人建房可以申请新建、拆建、扩建和改建个人住房，但应当尽量使用原有宅基地、建成区空闲地和周边的丘陵坡地，从严控制占用耕地，严禁占用基本农田；
（三）二、三、四级控制区，应当制订修建性详细规划或建设规划指导私人建房；
（四）二、三、四级控制区内房屋因利害关系人等原因不能取得改扩建审批手续的，可以参照本办法第九条原拆原建条款执行。
第十一条 二、三、四级控制区内下列区域或位置禁止进行私人住房建设：
（一）已列入实行统一开发的区域；
（二）道路规划红线控制区域；
（三）文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设区域、城市绿化用地、河流保护用地、公路、铁路、车站、码头、堤防以及有关市政公用设施规划控制的区域；
（四）因城乡发展需要实行规划控制的区域；
（五）法律、法规禁止的其他区域。
第四章 建房条件和标准
第十二条 符合下列条件之一的，可以申请私人建房。
（一）全县范围内的村集体经济组织成员内的无房户、危房户和住房困难户，申请在本村建房和跨村、跨乡镇（街道）建房的；
（二）未落户的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人在侨务、台办等部门出具回乡定居的证明材料后，申请祖传房屋原址拆建的；已落户的参照当地村民政策执行；
（三）回乡落户的干部、职工、军人和其他人员持有原所在单位或者原户口所在地房管部门出具未享受过保障性住房政策、福利性住房政策证明材料的；
（四）城镇居民在农村的私宅（包括祖传房屋），土地证、房产证齐全的或具有其它证明材料，申请拆建翻修的，符合规划的；
（五）原住宅因城乡建设需要拆迁安置的或地质灾害隐患等需要搬迁安置的；
（六）法律法规规定的其他情形。
第十三条 有下列情形之一的，申请私人建房不予审批：
（一）不符合县域总体规划、村镇总体规划和村庄建设规划、土地利用总体规划的以及规划正在修编的；
（二）出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让宅基地和建筑物的；
（三）按村庄布局规划要求，近期需要实施的村庄撤并、自然村整体搬迁和旧村整体改造的；
（四）夫妻一方已取得私人建房批准手续或已有自建住房，另一方再申请建房的；
（五）夫妻双方离婚前已取得私人建房批准手续或已有自建住房，离婚未满3周年或离婚后任何一方未另行结婚，放弃住房的一方再申请新建房屋的；
（六）70周岁以上的老人单独分户申请建房的（老房原址拆建除外）；
（七）违法占地或违法建房未处理结案的；
（八）法律法规规定的其他情形。
第十四条 私人建房的标准
（一）二级控制区内的私人建房面积，按以下标准执行：
1.建筑占地面积按每户不得超过90平方米标准执行；
2.建筑层次不得超过6层，底层层高超过4.5米的按两层计算，标准层高原则上不超过3.2米，建筑高度（室内地坪至顶层顶棚或檐口高度，本条下同）控制在19米以下。
（二）三级控制区内的私人建房面积，按以下标准执行：
1.建筑占地面积按每户不得超过90平方米标准执行；
2.建筑层次不得超过5层，底层层高超过4.5米的按两层计算，标准层高原则上不超过3.2米，建筑高度控制在16米以下。
（三）四级控制区内的私人建房面积，按以下标准执行：
1.1-3人户建筑占地面积不得超过90平方米； 4-5人户建筑占地面积不得超过100平方米； 6人及以上户建筑占地面积不得超过120平方米；
2.建筑层次不得超过4层，底层层高超过4.5米的按两层计算，标准层高原则上不超过3.2米，建筑高度控制在13米以下；
3.原有房屋拆建且建筑占地面积超过允许建设标准10平方米以上的，建筑占地面积可以放宽10平方米。
（四）建房用地符合坡地村镇政策的，用地面积、规划控制条件可以适当放宽，具体根据我县坡地村镇建设有关规定执行。
（五）拆迁安置等特殊情形的建房审批标准按照县政府相关政策执行。
第十五条 私人建房人口计算标准，按照户籍家庭成员人口数确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：
（一）户主申请建房时具有下列情形之一的，可以增加1个建房人数：
1.已婚尚未有子女的；
2.已达到法定结婚年龄，尚未登记结婚的；
3.已领取独生子女证的。
（二）家庭成员属下列情形之一的，可计入建房人数：
1.原户口在本村的大中专院校在校学生、现役军人；
2.原户口在本村的监狱服刑人员；
3.法律、法规规定的其他人员。
第十六条 私人异地建房要符合城镇化发展方向，按照分级控制的要求，坚持同级或由低级到高级的原则。
第十七条 土地利用总体规划确定为搬迁复垦的村庄，规划期内确实无法实施复垦搬迁的，在现状建设用地范围内拆扩建的，允许审批。
第五章 审批程序
第十八条 私人建房涉及使用集体农用地、未利用地的，必须先行办理农转用审批手续。私人建房涉及到占用水域、林地等土地的，应先办理水利、林业等手续。在公路建筑控制区和电线廊道建房的，应先征求公路、电力部门意见。
第十九条 私人建房使用县城中心城区、建制镇规划区外的集体建设用地，按以下程序办理审批手续：
（一）建房户申请。申请建房的户主应提供户主身份证和近两年内办理的户口本复印件（未落户的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人，有祖传房屋的，应提供护照和侨务、台办等部门出具的回乡定居的证明材料），向建房所在地的村（居）民委员会提出书面建房申请，填写《青田县私人建房呈报表》（见附件2）、《利害关系人意见》（见附件3）、《原有房屋情况证明》（见附件4）和《青田县私人建房资格审查表》（见附件5）。
私人建房非原址改、扩建（包括跨村、跨乡镇的），原有住房原则上须先行拆除，并签订宅基地无偿交还协议或不再安排宅基地协议；确实存在原有房屋属多户共有难以拆除或老房拆除后确实无法解决居住问题等情形的，可以签订房屋收回村集体协议，同时要注销原有房屋不动产权证，并与当地乡镇（街道）签订代拆协议。村集体可以制定村规民约督促非原址改、扩建的建房户在新房建成后三个月内拆除原有老房。
（二）村级审查。村民委员会对建房户提出的建房资格、申请理由、旧房情况、申请用地权属和利害关系人等情况进行全面审查。经集体讨论同意后，应在村委公开栏和建房现场进行公示（见附件7），公示期7天。公示期满无异议的，签署意见并上报审批。
（三）乡镇人民政府（街道办事处）审批。
1.资格确认。乡镇人民政府（街道办事处）收件后，依法负责对建房户申请的建房资格进行审查确认。
2.核查。经乡镇人民政府（街道办事处）审查确定符合建房资格的，由城建办会同国土资源所，进行实地踏勘，审核申请地块是否符合城乡规划、土地利用总体规划、利害关系人有无纠纷等事项。建房用地涉及土地利用规划调整、农转用和地质灾害危险性评估的，必须先行办理相关手续。经审核确认符合条件的，城建办应将红线图（包括房屋尺寸、层次、阳台、门窗、周边间距等内容）在村委公开栏、建房现场进行批前公示，公示期为10天。公示期满无异议的，城建办审查建房施工图纸后出具建房审批规划红线图并签署意见，国土资源所出具调查报告、勘丈记录并签署意见，上报乡镇人民政府（街道办事处）。
3.审批。乡镇人民政府（街道办事处）按照审批权限，进行建设规划和用地审批，办理《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》。并按月填报县规划、国土资源行政主管部门备案（见附件8）。
第二十条 私人建房使用县城中心城区、建制镇规划区内的集体建设用地，按以下程序办理审批手续：
（一）建房户申请，依照本办法第十九条第（一）款执行。
（二）村级审查，依照本办法第十九条第（二）款执行。
（三）乡镇人民政府（街道办事处）审核。
1.资格确认。参照本办法第十九条第（三）款第1项执行。
2.核查。符合建房资格的，乡镇人民政府（街道办事处）城建办会同国土资源所，进行实地踏勘，审核申请地块是否符合城乡规划、土地利用总体规划、利害关系人有无纠纷等事项。建房用地涉及土地利用规划调整、农转用和地质灾害危险性评估的，必须先行办理相关手续。经审核确认符合条件的，城建办应将红线图（包括房屋尺寸、层次、阳台、门窗、周边间距等内容）在村委公开栏、建房现场进行批前公示，公示期为10天。公示期满无异议的，城建办出具建房审批规划红线图并签署意见，国土资源所出具调查报告、勘丈记录并签署意见，上报乡镇人民政府（街道办事处）审核。
3.审核。乡镇人民政府（街道办事处）政府按照审批权限，对私人建房进行审核并签署意见后上报审批。
（四）县级审批。由县规划建设行政主管部门办理《建设用地规划许可证》，县国土资源行政主管部门根据审批权限批准或报批后办理《建设用地批准书》，再由县规划建设行政主管部门办理《建设工程规划许可证》。县规划建设行政主管部门办理《建设工程规划许可证》之前，由县规划行政主管部门在政府门户网站进行公示，并由乡镇（街道）代为在建设现场公示，公示期为10天。
第二十一条 政府性项目拆迁安置、地质灾害搬迁安置无偿划拨方式办理用地手续；经核准的留地安置、自然村整体搬迁、下山脱贫搬迁、省级示范村建设等使用国有建设用地的，可按成本价划拨方式办理用地手续。
使用国有土地以划拨方式办理审批手续的，审批程序参照本办法第二十条规定执行。
第二十二条 一级控制区外旧房拆建使用国有土地的，原则上按照协议出让方式办理用地手续，土地使用年限最高为70年，评估基准日以县国土资源行政主管部门同意办理土地出让时点为准。旧房拆建土地使用权出让金按新设定规划建设条件下的出让土地使用权的正常市场价格，减去现状使用条件下的土地使用权价格全额缴纳土地出让金。
一级控制区外旧房拆建使用国有土地办理审批手续的，审批程序参照本办法第二十条规定执行。
第二十三条 私人建房需使用国有零星土地的（不包括原供销社、粮管所等行政、企事业单位的一些办公、仓储等用地），按照协议出让或公开出让方式办理用地手续，土地使用年限最高为70年，评估基准日以县国土资源行政主管部门同意缴纳土地出让金时点为准。新建房屋土地使用权出让金应按设定开发建设条件下的正常市场价格100%缴纳土地出让金。
私人建房使用国有零星土地按以下程序办理审批手续：
（一）建房户申请。
申请建房的户主应提供户主身份证和近两年内办理的户口本复印件，并填写《青田县私人建房资格审查表》《原有房屋情况证明》，建房资格经所在地的村（居）民委员会审查后报当地乡镇人民政府（街道办事处）确认。
原有房屋及宅基地的使用管理依照本办法第十九条规定执行。
（二）乡镇人民政府（街道办事处）审查。
经乡镇人民政府（街道办事处）审查确认具有建房资格的，由城建办、国土资源所初步审核情况，书面发函至县国土行政主管部门，内容包括土地所有权性质、地块坐落、范围、面积、政策处理等拟协议出让的情况。
（三）县级出让审批。
县国土资源行政主管部门收到乡镇人民政府（街道办事处）函件后，组织人员进行现场踏勘。符合协议出让条件的，由县国土资源行政主管部门发函县规划建设行政主管部门，县规划建设行政主管部门出具规划设计条件及图纸。县国土资源行政主管部门根据规划设计条件等应将该地块的出让计划在县国土资源局门户网站上公告，公告时间为30日。出让计划公告期间，若该地块只有一个意向用地者申请的，县国土资源行政主管部门编制协议出让方案报县政府批准后，与意向用地者签订《国有建设用地使用权出让合同》，协议出让结果在县国土资源局门户网站上公示15日；公示期满无异议或虽有异议但经县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，建房户按规定缴纳土地出让金。若同一地块有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌的方式进行出让。建房户凭《国有建设用地使用权出让合同》和土地出让金缴纳凭证到县规划建设行政主管部门办理《建设用地规划许可证》，再由县国土资源行政主管部门办理《建设用地批准书》，最后由县规划建设行政主管部门办理《建设工程规划许可证》。
第二十四条 私人建房已建成的房屋划拨土地使用权补办出让，按照现状使用条件下的出让土地使用权的正常市场价格，减去划拨土地使用权价格补缴土地出让金。评估基准日以县国土资源部门同意缴纳土地出让金时点为准。划拨土地补办出让手续的，其土地使用权年限在该宗土地用途的新用途的最高法定使用年限减去原用途已使用的年限确定。在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施之前已取得国有土地使用权的，土地使用权年限一律以1990年5月19日为起始日。
其他建设项目建成的房屋划拨土地使用权补办出让按照私人建房划拨土地使用权补办出让执行。
第六章 批后管理
第二十五条 乡镇人民政府（街道办事处），行政执法局、国土局、建设局等行政执法部门及派出机构要积极履行监督检查职责，建立健全私人建房批后日常巡查、监管等制度，落实巡查责任，严控违法建设行为。
村（居）民委员会应制定私人建房违法控制、立面色彩控制等有关措施并纳入村规民约，积极配合做好私人建房批后管理工作。发现未批先建或未按照规划许可实施的，应当及时予以劝阻，并报告当地乡镇人民政府（街道办事处）或行政执法局、国土局、建设局等行政执法部门。
第二十六条 私人建房批准后建设时，建房户应将批准的建设内容（含立面）制作公示牌在建设地点进行挂牌施工，方便监督和管理。
第二十七条 乡村建设许可证、建设工程规划许可证有效期为一年，因特殊情况未能建房的，可以按照《浙江省城乡规划条例》相关规定申请延期；施工期限延后一年。建设用地批准书有效期为2年。
第二十八条 私人建房户在住宅建设竣工后持建房批准文件及相关材料申请竣工规划核实和用地复核。县城中心城区、建制镇规划区内和使用国有土地的私人建房，竣工规划核实由县规划建设行政主管部门负责核实，用地复核由县国土资源行政主管部门负责核实，其他范围的竣工规划核实和用地复核由当地乡镇人民政府（街道办事处）核实。
第七章 法律责任
第二十九条 私人建房户，有下列行为之一的，由行政执法局、国土局、建设局等行政执法部门和乡镇人民政府（街道办事处）根据有关法律法规进行处理：
(一)未取得《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》《建设用地批准书》进行建设的；
(二)擅自改变批准文件确定的内容进行建设的；
(三)采取欺骗手段骗取批准的；
(四)其他违反城乡规划、土地利用的规定进行建设的。
第三十条 禁止买卖或者以其他形式非法转让农村宅基地，对买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由行政执法局、国土局、建设局等行政执法部门按有关法律法规依法处置。
第三十一条 国家工作人员在办理私人建房审查、审核、审批和规划许可过程中玩忽职守，徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门、纪检监察机关给予行政处分；建房户、村干部在建房审批过程中弄虚作假的，按照有关规定处理。情节严重构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第八章 附 则
第三十二条 本办法自发布之日起施行。《青田县私人建房管理暂行办法》（青政发〔2007〕30号）、《青田县城镇个人建设住宅管理办法》（青政〔2000〕48号）同时废止。县政府之前出台的其他有关政策规定与本办法规定不一致的，以本办法为准。
附件：1.分级控制区范围及附图
2.青田县私人建房呈报表
3.利害关系人意见
4.原有房屋情况证明
5.青田县私人建房资格审查表
6.宅基地（房屋）收回协议书
7.公示
8.私人建房审批备案表
